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星级酒店业步入低谷 国内资金兴起抄底冲动

时间:2011/4/4 17:47:40 来源:瞭望东方周刊

  那些追赶“奥运效应”的酒店都押错了宝,从2008年开始,北京高星级酒店进入了20年以来的低谷。而在上海,2010年新酒店开业潮还没开始,现有星级酒店入住率就已跌破保本水平

  2005年,北京所有星级酒店的客房总数只有12404间。但2008年,北京就新增客房9739间,总量达到16541间,比2005年增长了103%。

  事实证明,那些追赶“奥运效应”的酒店都押错了宝,从2008年开始,北京的高星级酒店进入了20年以来的低谷。

  北京的前车之鉴,并未成为上海的后事之师。“虽然2009年6月,上海的星级酒店平均入住率已经全部下降到保本水平以下,但在‘世博效应’的推动下,上海星级酒店业正进入快速膨胀期。”华美酒店顾问公司首席知识管理专家赵焕炎告诉《瞭望东方周刊》。

  北京星级酒店“后奥运时代”惨淡经营

  根据仲量联行酒店集团提供的数据,和2007年相比,2008年北京的星级酒店客房数量增长了59%,其中,五星级酒店日均客房价为1592元,增长了24.4%,每间可出租客房收入为967元,增加了11.3%;四星级酒店的日平均客房价为832元,增长了27.4%,每间可出租客房收入为507元,增长了4.5%。

  但在客房价格上涨的同时,五星级酒店的入住率却只有60.7%,与2007年相比下降了7.2%。四星级酒店的入住率则下降了13.4%,仅为60.9%。

  “奥运效应”与其说是抬高客房价格让酒店大赚一笔,倒不如说只是将危机的爆发推迟到了2009年,赵焕炎说。

  仲量联行酒店集团中国区高级副总裁吴嘉保则告诉《瞭望东方周刊》,2009年1~5月,北京五星级酒店的日平均客房价为1067元,下跌了22.2%,入住率仅为47%,下跌了18.4%,每间可出租客房收入为501元,下跌了43.9%。

  四星级酒店日平均客房价为544元,下跌了21.6%,入住率仅为50.5%,每间可出租客房收入为501元,下跌了37.5%。

  对于2008年北京酒店业的惨淡,很多人曾归咎于奥运会期间入境游人数的减少。但从2009年的数据上看,显然入境游的波动,并不是酒店业走下坡路的真正原因。

  按照国家统计局公布的数据,2008年北京接待入境旅游379万人次,同比下降了13%,但2009年1~5月,北京的入境游客却有151万人次,同比只下降了4.3%。

  “真正的原因是,新增过猛导致竞争激烈,奥运的后期效应又在很大程度上被全球经济衰退抵消。”吴嘉保说,但更大的问题在于,2009~2011年,北京的星级酒店客房,还将逐年增加3996、1176和1238间,预计到2011年,总量将达到30888间,还将比2008年再增长23%。“强劲的新增供应将继续给酒店业绩底线带来压力。”

  “2006年和2007年,北京新增的星级酒店客房数量分别只有1626间和2511间,以这个数字衡量,可想而知,北京市场在今后几年供大于求的程度。”赵焕炎说,这些现实并没有让追赶“世博商机”的投资者冷静,上海的危机“其实更严重”。

  上海酒店业“世博效应”吉凶难测

  上海星级酒店市场的危机在于,2010年新酒店开业潮还没开始,现有星级酒店入住率就难以保本了。

  五星级酒店在2008年的日平均客房价为1552元,同比下跌了3.9%,入住率为56.3%,下降了10.4%,每间可出租客房收入为874元,降低了18.8%。2009年1~5月,日平均客房价为1225元,下跌了23.7%,入住率仅为44.9%,每间可出租客房收入为551元,下跌了42%。

  四星级酒店2008年日平均客房价为710元,同比下跌了1.7%,入住率为59%,下降了8.5%,每间可出租客房收入为419元,降低了14%。2009年1~5月,日平均客房价为588元,下跌了16.8%,入住率仅为49.7%,每间可出租客房收入为292元,下跌了33.1%,这已和上海的经济型酒店价格接近。

  “上海高星级酒店业已经供大于求了。”赵焕炎说,但客房量的飙升之势却要到2011年才会有所缓和,“世博效应”在上海已经引发了盲目投资酒店业之风。

  按照华美酒店顾问公司提供的数据,2009~2011年,上海星级酒店的客房数量还将分别增加6009间、7261间和2703间。也就是说,到了2011年,上海的星级酒店客房数量将比2008年增长50%左右。

  “国际通行的标准是,低于60%的入住率酒店就很难保本了。”赵焕炎说,世博会也很难挽回酒店业的颓势,因为“按照业内的测算,世博会游客每天对星级酒店床位的需求大概是47.6万张,而2009年我们可以供应的床位就已经有54万张了。”

  “从2009年1月开始,就有一些投资商放缓工程进度了,在我们每个月的统计清单中,都显示有新的酒店将开业时间推迟,推迟开业至少可以不用再负担巨额的运营成本。”吴嘉保说。

  “金融危机对上海的影响在2008年下半年已经明显凸显,衰弱的全球经济和持续紧缩的旅游预算已对上海的入境旅游造成了严重影响,再加上过去几年新增供应量很大,上海的五星级酒店已经开始大幅度地降低客房价以挽回逐渐下滑的入住率。”仲量联行酒店集团中国区董事总经理安瑞达说。

  由于建设周期长,2008年的经济形势突变让很多新酒店骑虎难下,未来12~18个月内,上海还将有大批新建酒店开业,“2009年下半年,会有一批出现资金困难的卖家进入交易市场,其中,就包括若干五星级酒店。”安瑞达说,只是这一次,全球金融危机导致国际资本流动停滞、借贷成本上涨,传统买方——国际投资者和开发商因为融资难而大批缺席——国内买家成了主力。

  国内资金的抄底冲动

  这些国内买家的行为,处处显得“不同寻常”。

  “来势汹汹”是合纵酒店顾问公司副总裁阳国庆对他们的评价,2008年9月金融危机爆发时,中国酒店业还处在一片恐慌情绪之中,“全国很多在建或规划中的项目,都陆续停滞。”

  恐慌情绪还来不及退去,大批资金就蜂拥而至,而且都瞄准了大城市的高星级酒店。

  “2009年1月到7月,我们获得了16个新的酒店项目,都是以五星级酒店为主,这样的业务量,比2008年同期,也就是金融危机爆发前还多了40%以上。”阳国庆告诉《瞭望东方周刊》,这个数字让他都感觉惊讶。

  因为按照以往的经验,投资一家高星级酒店,收回成本(不含土地成本)一般要8~10年,但按照现在的入住率,收回成本的周期起码要延长到15年。在上海,建造一座5万平方米左右的五星级酒店,不算土地成本,从开工到开门营业的成本需要4.5亿~5亿元,也就是说,平均每平方米的成本是9000~10000元,“正常条件下,要10年以上才能收回成本。”

  所以,过去几年中,二、三线城市的三星级酒店或者经济型酒店才是资金投资的重点,“前几年,在二、三线城市,投资一家酒店,2~3年就可以收回成本,而且投资额低。”阳国庆说。合纵酒店顾问公司是一家从事酒店及酒店综合地产项目投资建设策划及咨询的顾问公司,自2002年以来,已完成了140多个酒店及旅游地产策划、咨询顾问项目。

  从2007年开始,之河酒店策划公司总裁郑植河也将酒店发展的重点转移到了中部的二、三线城市,在湖北的孝感、鄂州、恩施等地开设小型、高端的度假酒店,“不算土地成本,上海五星级酒店每平方米造价是9000~10000元,四星级酒店的造价是6000元左右,但在二线城市,五星级和四星级酒店的造价分别只有6000元和4000元。”

  但从2009年开始,郑植河不断接到委托电话,“让我在广州找一个商务楼,改造成五星级酒店。”一个客户还曾问过郑植河,“是不是在深圳买楼改建个商务楼作五星级酒店,成本连2亿都不到,但过几年却能卖五六个亿。”

  “我只告诉这个客户,现在深圳几乎没有一个五星级酒店是可以赚钱的。”面对这些“行业外”资金过高的期望,郑植河有些无奈。

  类似资金客户咨询的频率越来越高,“很多是来自于江浙的产业资金,”郑植河说。

  曾在浙江经营一家小船厂的李茂财就是这些“产业资金”老板中的一个。2007年下半年,李茂财卖掉生意日渐萧条的造船厂,“本来打算全部炒房,可看到上海的房价太高了,正好那时候调控的风声也紧”,于是,李茂财听朋友的建议,在浙江一个二线城市投资建造一个四星级酒店。

  “当时的设想是,酒店虽然回报率不如炒房,但收入的现金流稳定,过些年,地皮也能赚钱。”可等到酒店建好开始装修,招聘的酒店管理团队到位以后,李茂财傻了眼,“房间太小、厨房离餐厅太远、没有库房和加工场,这样的问题一个接一个。”这时候李茂财才明白,在一个正规的酒店建设程序中,招聘管理团队应该是整个工程的第一步,只有在酒店的装修、装饰全部定下来之后,才到土建的环节。

  “静下心一看,身边投资酒店的私人老板,90%是对酒店一窍不通的,10%的人也最多是略懂皮毛。”李茂财说,“开好一家酒店太难了,必须有一个专业的团队,可人力成本又太高,如果委托专业的酒店咨询、管理公司,那又是牛刀杀鸡,他们懒得做,我们也没得赚。”

  后来,李茂财和一批“在小城市交了学费”的私人老板,纷纷把眼光放到了一、二线城市的高星级酒店上,“买股权就没有经营的风险,以后也更好出手”。李茂财说,“这是一个自然的变化过程,金融危机是一个推动因素,让这个变化提前了,因为现在去买肯定便宜。”

  全国酒店业入冬

  事实并没有李茂财想象的那么美好。不论是北京、上海这样的一线城市,还是杭州、重庆这样的二线城市,高星级酒店业其实都“没多少投资价值了”,郑植河说。以长三角为例,主要城市的星级酒店基本都出现了大量空置,“2008年平均入住率下跌10%,特别是苏州,很多五星级酒店入住率下跌了20%~30%。这是一个非常严重的信号。”郑植河说。

  “以前去北京办事,都住四星,每晚800元,2009年去住五星,只要600元。”郑植河说,他自己公司在上海奉贤有一家五星级酒店项目,本打算在世博会前开业,现在却推迟到了2011年,“因为客房价下跌了20%以上”。

  仲量联行提供的一份资料则显示,2008年,国内很多城市在旅游人次上出现颓势,但酒店客房供应量却在强劲增长,在他们所关注的13个主要旅游城市中,10个城市的酒店每间可出租客房收入均出现下滑。

  例如,青岛、成都、重庆、大连、西安、三亚这几个过去几年星级酒店增长最快的城市,每间可出租客房收入在2007年分别增长了37.2%、10%、14.4%、12.8%、16%和38.3%,但2008年,却分别下降了30.7%、29.3%、10.9%、9.2%、8%和6.8%。

  重庆、天津、青岛、西安、大连的星级酒店入住率都在2008年跌破60%的保本线,其中,重庆的每间可出租客房收入只有269元,青岛由于当年大批酒店开业,导致全城星级酒店集体降价促销,酒店全年客房价下降了9.5%。

  “中国市场酒店交易金额从2006年的16亿美元降为2007年的10亿美元,2008年则跌至3亿美元。”吴嘉保说,这也说明从2006年开始,国家资金就已经对中国酒店业的过度投资有所警惕,在这波收购潮中,国际投资者的出局除了资本方面的原因外,对国内酒店业信心不足也是一个重要的原因。

  赵焕炎说,目前,欧美等发达国家的五星级酒店投资回报率是15%,但在国内,星级酒店投资回报率只有8%~9%,其中,五星级酒店的回报率只有6%~8%。

  高星级酒店投资的真实收益

  然而,流入酒店业的资金仍越来越多,其中也有相当大一部分“产业内资金”,郑植河说,和李茂财这样的投资客不同,这些“产业内资金”大部分来自于房地产行业,对于投资环境的恶化,他们不是没有发现,而是“醉翁之意不在酒”。

  避税、囤地、抬升周边地价是这些资金收益真正的来源。

  “老实说,郑州的星级酒店生意真的很一般。”主要在河南开发酒店项目的一家酒店管理集团总经理张闯(化名)告诉《瞭望东方周刊》,但从2008年开始,河南的酒店开发项目却在大量增长,“主要都是来自东部沿海的房地产开发资金”。

  在房地产业遭遇调控的时候,酒店业却处于一个监管空隙中。“酒店属于商业用地,原则上只要用地规范,在供应上是不受限制的,”张闯说,这是房地产开发资金青睐建酒店的一个重要原因,“商业用地的使用期限是40年,但一般8年就能收回成本,开发商都看中了商业不动产的升值效应,这比酒店经营上的收益,其实要大得多。”

  此外,大部分酒店的建造者,在周边还拥有一些住宅和商业开发地块,“在二、三线城市的开发商,现在很流行采用先开发高星级酒店,再开发商务楼,最后才开发住宅,”赵焕炎说,这是因为在二、三线城市的住宅价格普遍较低,住宅开发利润也较低,“所以要先通过酒店,把整个板块的档次拉上来。”

  避税,则是另一个业内公开的秘密。

  在很多城市,只要在开发的住宅板块中,加入一个高星级酒店项目,开发商的整体项目都可以享受到政府的优惠政策,“不光是政策优惠,有的地方还可以免税。”

  “一家地产开发公司,今年赚了10亿,按道理,这10亿都要交所得税,那就投5亿去开个酒店,今后再以土地增值、酒店运营的日常收入来回收投资并产生利润。”对于一些上市公司,这样的模式最受欢迎,“因为土地的价值,在报表中呈现的增值效应尤其惊人,而且,这样一大笔投资本身,也是资本运作的重要题材。”赵焕炎说。




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